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2021年度中国商业地产100强揭晓

2021-06-25来源(yuan):金融界[返回列表]【 字体:

2021年6月24日(ri),房(fang)讯指数研究院(yuan)主办的(de)“中国商(shang)业地(di)产(chan)(chan)投资专业展览会(hui)暨第三(san)届中国商(shang)业地(di)产(chan)(chan)品牌(pai)建设论坛”在(zai)北京召开,会(hui)上,发布了《中国商(shang)业地(di)产(chan)(chan)100强研究报告》。

本次会议(yi)以“开(kai)拓新渠道,开(kai)创新生态”为主题,会上,2021中国(guo)商(shang)业地(di)产100强测(ce)评(ping)成(cheng)果正式发布,备(bei)受关注的(de)“中国(guo)商(shang)业地(di)产100强”测(ce)评(ping)榜单揭(jie)晓。这项(xiang)由房讯指(zhi)数研(yan)究院(yuan)主办的(de)测(ce)评(ping)工作,已(yi)连续开(kai)展3年(nian),测(ce)评(ping)成(cheng)果已(yi)成(cheng)为评(ping)判商(shang)业地(di)产开(kai)发企业和(he)运营(ying)企业综合实力及行(xing)业地(di)位(wei)的(de)重要参考标准。

本次发(fa)布的《2021中国商业地(di)产100强研究报告》指出(chu),在房住不炒、“三道红线”和“土(tu)地(di)出(chu)让两集中”政策(ce)影响(xiang)下,随(sui)着(zhe)规模增速(su)与利(li)润增速(su)双双下滑,土(tu)地(di)红利(li)和金融红利(li)逐渐消(xiao)失,住宅地(di)产黄金十(shi)年(nian)周(zhou)期已走到(dao)了末端。此消(xiao)彼长(zhang),以2021年(nian)5月中国公募REITS(不动产投资信托(tuo)基金)的诞生为标(biao)志,商业地(di)产黄金十(shi)年(nian)周(zhou)期徐(xu)徐(xu)拉开帷幕,我们正处于黄金十(shi)年(nian)周(zhou)期的起点上(shang)。

根据《2021中国商业地产100强研究报告》显示,商业地产10强整体没有太大变化,整体相对较为稳定。其中,万达继续位列第一,万象生活、中海商业、红星美凯龙(long)、大悦(yue)城分别位列第二、第三、第四、第五,富力商业、宝龙地产、保利商业分别位列第六、第七、第八;印力和龙湖位列第九、第十。

房(fang)讯(xun)(xun)指数研(yan)究院指出(chu),2021年5月,随着(zhe)首批九单(dan)基础设施公(gong)募REITs(不动(dong)产(chan)投(tou)资信托基金)火爆发售,酝酿十(shi)年有余(yu)的(de)(de)(de)(de)中国(guo)公(gong)募REITs终于诞生(sheng)。房(fang)讯(xun)(xun)指数认为,公(gong)募REITs打通商(shang)业(ye)(ye)(ye)地(di)(di)产(chan) “投(tou)、融、建、管、退”全(quan)生(sheng)命(ming)周期(qi)发展(zhan)模式,同时为投(tou)资者打开了(le)商(shang)业(ye)(ye)(ye)地(di)(di)产(chan)投(tou)资的(de)(de)(de)(de)大门(men),标志着(zhe)中国(guo)商(shang)业(ye)(ye)(ye)地(di)(di)产(chan)步入成熟市场阶段(duan)。因此(ci),商(shang)业(ye)(ye)(ye)地(di)(di)产(chan)站(zhan)在新(xin)(xin)(xin)周期(qi)的(de)(de)(de)(de)起(qi)点,黄金十(shi)年呈(cheng)现四大趋(qu)势(shi)变化:第(di)一,新(xin)(xin)(xin)商(shang)业(ye)(ye)(ye),以新(xin)(xin)(xin)零售、新(xin)(xin)(xin)电(dian)商(shang)、新(xin)(xin)(xin)消费(fei)为代表的(de)(de)(de)(de)新(xin)(xin)(xin)商(shang)业(ye)(ye)(ye)表现强(qiang)劲(jing)且前景可(ke)期(qi);第(di)二,新(xin)(xin)(xin)办公(gong),以智慧(hui)办公(gong)的(de)(de)(de)(de)崛起(qi)为标志,新(xin)(xin)(xin)建在建写字楼在硬件和(he)软件上的(de)(de)(de)(de)标准创新(xin)(xin)(xin)改(gai)变了(le)工作(zuo)定(ding)义和(he)企业(ye)(ye)(ye)定(ding)义,预示了(le)新(xin)(xin)(xin)办公(gong)的(de)(de)(de)(de)新(xin)(xin)(xin)趋(qu)势(shi);第(di)三,新(xin)(xin)(xin)园区(qu),定(ding)制化、专业(ye)(ye)(ye)化、数字化、生(sheng)态(tai)化的(de)(de)(de)(de)四化园区(qu)有望脱(tuo)颖而出(chu);第(di)四,新(xin)(xin)(xin)居住,2021年随着(zhe)政(zheng)策上住房(fang)市场和(he)住房(fang)保障两大体(ti)系(xi)的(de)(de)(de)(de)完善,供给端(duan)呈(cheng)现多元化规范化,需求端(duan)新(xin)(xin)(xin)生(sheng)代租赁群体(ti)观念革新(xin)(xin)(xin),揭示了(le)新(xin)(xin)(xin)居住的(de)(de)(de)(de)新(xin)(xin)(xin)逻辑。

新商业:山重水复疑无路,柳暗花明又一村

在经历了疫情的(de)洗礼之(zhi)后,中(zhong)国商(shang)业(ye)(ye)(ye)地产(chan)不(bu)仅在市场(chang)端实现了快速恢(hui)复(fu),商(shang)业(ye)(ye)(ye)地产(chan)企业(ye)(ye)(ye)积(ji)极调(diao)整战略(lve),以重度运营和数字科技(ji)赋能(neng)行业(ye)(ye)(ye)发展,以创新的(de)商(shang)业(ye)(ye)(ye)模式(shi)满足消费内循环(huan)趋势,从而进入高质量发展的(de)“新赛道(dao)”。

2021年(nian)一(yi)季度,全国(guo)房(fang)地产(chan)开(kai)(kai)发(fa)投(tou)资稳(wen)定(ding)恢复(fu)。以商(shang)业(ye)地产(chan)来看,据(ju)国(guo)家(jia)统计局(ju)数据(ju),2021年(nian)1-3月,商(shang)业(ye)营业(ye)用房(fang)和办公楼的(de)开(kai)(kai)发(fa)投(tou)资额同(tong)比增速(su)均超过10%,其中商(shang)业(ye)营业(ye)用房(fang)为2397亿元(yuan),同(tong)比2020年(nian)一(yi)季度增长13.8%。彰显(xian)了行业(ye)韧性,也体(ti)现(xian)了行业(ye)发(fa)展信心有所(suo)增强。

销售方面(mian),2021年(nian)一季(ji)度商业营业用(yong)房销售面(mian)积较(jiao)(jiao)2020年(nian)一季(ji)度增长24.9%,较(jiao)(jiao)2019年(nian)仍有差距,并没(mei)有完全恢复到疫情前(qian)的情况。存量上,2021年(nian)一季(ji)度商业营业用(yong)房待售面(mian)积同比下降(jiang)3.7%,库存量相对减少。不可忽视的是,在(zai)新开(kai)工面(mian)积增长的前(qian)提下,未来市场仍将面(mian)临着较(jiao)(jiao)大的去化压力(li)。

以商业(ye)(ye)(ye)营业(ye)(ye)(ye)用房(fang)和(he)办公楼两者(zhe)之间比较(jiao),办公楼的(de)销售(shou)面积数据(ju)更(geng)积极一(yi)(yi)些,较(jiao)2020年一(yi)(yi)季度增长(zhang)34.4%,商业(ye)(ye)(ye)营业(ye)(ye)(ye)用房(fang)则为24.9%。在疫情冲击下,商业(ye)(ye)(ye)营业(ye)(ye)(ye)用房(fang)受到的(de)影响相对较(jiao)大,增速回(hui)升也更(geng)慢一(yi)(yi)些,体现了(le)该业(ye)(ye)(ye)态较(jiao)弱(ruo)的(de)抗风险(xian)能力(li)。

从市场端来(lai)看,随着(zhe)整体(ti)商业环境继续回暖,消费市场加快复苏,餐(can)饮等接(jie)触(chu)式消费明(ming)显改(gai)善,实体(ti)零(ling)售店铺经营继续回升。一季(ji)度(du),社会消费品(pin)零(ling)售总额105221亿元,同(tong)比增(zeng)长33.9%,两年平均增(zeng)速为4.2%,与去(qu)年四季(ji)度(du)环比增(zeng)长1.86%。

2020年整体来看,新冠疫情导致全(quan)国商品(pin)零售(shou)额(e)下降,商业(ye)地产(chan)行业(ye)企业(ye)面临(lin)着(zhe)巨大(da)挑战。年初(chu)疫情肆(si)虐(nve)期(qi)间居(ju)民(min)生产(chan)、生活受(shou)(shou)限,线下消费市场受(shou)(shou)到(dao)冲击;到(dao)二(er)三四(si)季度市场逐步复苏,商业(ye)地产(chan)百强(qiang)代表(biao)企业(ye)规模仍保持增长(zhang),但增速有所回落(luo)。

新办公:沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春

展(zhan)望“十四五”期间(jian),预(yu)计在(zai)经(jing)济持续(xu)增长(zhang)(zhang)、产业(ye)结构不断升级优(you)化(hua)的影响下(xia),写(xie)字楼(lou)市场(chang)基本面有望得到进一步巩固和提升。长(zhang)(zhang)期来看,随着(zhe)国家金融开放和科技创新的持续(xu)推进,写(xie)字楼(lou)市场(chang)仍有较大的增长(zhang)(zhang)空间(jian),行业(ye)深(shen)度运营(ying)和创新趋势也(ye)将得到进一步的深(shen)化(hua)。

2021年新冠(guan)疫(yi)(yi)情防控常态化,经(jing)济活动持续恢(hui)复。虽(sui)然在下(xia)行趋势和(he)疫(yi)(yi)情影响(xiang)下(xia),去年写(xie)字(zi)楼物业(ye)出租率和(he)租金(jin)整(zheng)体有所下(xia)滑(hua),但得(de)益于今年整(zheng)体形(xing)势的(de)(de)利好以及从业(ye)者积(ji)极(ji)的(de)(de)运营,全国(guo)写(xie)字(zi)楼市(shi)场投资(zi)、销售(shou)以及租赁等(deng)各项(xiang)数据稳步回升,市(shi)场回归疫(yi)(yi)情前(qian)的(de)(de)发展曲(qu)线。

截至(zhi)2021年一季度(du),外部不确定性因素对写(xie)字(zi)楼(lou)市场(chang)的冲击减弱,整体需求承(cheng)接2020年下半年的复(fu)苏步调(diao),越(yue)来越(yue)多的企业正在积(ji)极(ji)释放其新租(zu)或搬(ban)迁需求。各项积(ji)极(ji)因素推动下,写(xie)字(zi)楼(lou)市场(chang)持(chi)续恢复(fu),重(zhong)点城(cheng)市迎来“开门(men)红”,空置率上(shang)升的趋(qu)势(shi)得到缓解甚(shen)至(zhi)改善,租(zu)金降(jiang)幅收窄(zhai),逐渐趋(qu)于平(ping)稳(wen)。

从大宗(zong)物业(ye)交(jiao)易(yi)表现来看,虽然交(jiao)易(yi)市(shi)场周期(qi)变长,但(dan)在自用(yong)、投资(zi)双轮(lun)驱动(dong)下,市(shi)场活跃度并(bing)未下降,投资(zi)者仍对市(shi)场优质项目保持高度关注。无论是(shi)自用(yong)亦或投资(zi),写字楼依然是(shi)商业(ye)地(di)产投资(zi)者的首选。

随着经济形(xing)势(shi)的(de)变(bian)化(hua),写字楼市场(chang)租户(hu)端结构出(chu)现(xian)转变(bian),金融(rong)和(he)科技客户(hu)势(shi)头强(qiang)劲,拉(la)动了市场(chang)需求(qiu)的(de)增(zeng)长。业(ye)(ye)主端则不断(duan)提(ti)升写字楼物业(ye)(ye)质量(liang),积极(ji)采用灵活租赁、智慧物业(ye)(ye)及增(zeng)值服务等策略来满足租户(hu)日益多元化(hua)的(de)办公需求(qiu)。

2021年第(di)一季度,全国办公(gong)楼行(xing)业(ye)稳健复苏,各(ge)项数(shu)据较去年同期有大幅(fu)回升(sheng),基(ji)本恢复到疫情(qing)前状态。当(dang)然这也(ye)与(yu)2020年一季度整体行(xing)业(ye)受疫情(qing)突然冲击而出(chu)现基(ji)本面数(shu)据大幅(fu)下滑有关。

市场销售(shou)方(fang)面(mian),一季度全国办公楼销售(shou)面(mian)积575万平(ping)方(fang)米,较2020年(nian)同(tong)期增长(zhang)34.4%,与2019年(nian)一季度(671万平(ping)方(fang)米)仍有差距,但已经(jing)显(xian)示出疫(yi)情(qing)后(hou)良好(hao)的(de)恢复态势。

全(quan)国主(zhu)要(yao)城市2021年(nian)(nian)(nian)首季(ji)度(du)净(jing)吸(xi)纳(na)(na)量录得(de)125万平(ping)(ping)方(fang)(fang)米,在连续多(duo)年(nian)(nian)(nian)供(gong)大于求的趋势下,本季(ji)度(du)全(quan)国整体净(jing)吸(xi)纳(na)(na)量高于新增(zeng)供(gong)应水平(ping)(ping),实现市场(chang)(chang)供(gong)需(xu)的基本均衡。其(qi)中,四个一线(xian)城市甲级办(ban)公(gong)楼净(jing)吸(xi)纳(na)(na)量合计达到89万平(ping)(ping)方(fang)(fang)米,已达去年(nian)(nian)(nian)全(quan)年(nian)(nian)(nian)总(zong)值的60%以上。二线(xian)城市办(ban)公(gong)楼市场(chang)(chang)也有不同(tong)程度(du)的回暖,第一季(ji)度(du)净(jing)吸(xi)纳(na)(na)量共录得(de)36万平(ping)(ping)方(fang)(fang)米,市场(chang)(chang)信心有所提振。

总体(ti)来看,中国写字楼市场短(duan)期仍(reng)将(jiang)面临供应过(guo)剩、租金下行的(de)局面,但中国经济基本面长期向好,金融、TMT行业(ye)仍(reng)强势扩(kuo)张,将(jiang)持续(xu)驱动市场租赁需求,长期仍(reng)拥有(you)增(zeng)长引擎。

新园区:蓬山此去无多路,青鸟殷勤为探看

中国(guo)产业地产未来发展将(jiang)面临四大趋势(shi):开发模(mo)(mo)式(shi)将(jiang)从(cong)"卖房卖地"转向(xiang)(xiang)(xiang)"持有运营(ying)",产品模(mo)(mo)式(shi)将(jiang)从(cong)"园(yuan)区(qu)(qu)经(jing)济"转向(xiang)(xiang)(xiang)"城市(shi)经(jing)济",盈利(li)模(mo)(mo)式(shi)将(jiang)从(cong)"客户思维(wei)(wei)"转向(xiang)(xiang)(xiang)"伙伴思维(wei)(wei)",运营(ying)模(mo)(mo)式(shi)将(jiang)从(cong)"管理园(yuan)区(qu)(qu)"转向(xiang)(xiang)(xiang)"服务园(yuan)区(qu)(qu)"。

2020年(nian)的(de)新冠肺炎疫情(qing)(qing)给产(chan)业园(yuan)区带(dai)来了(le)巨大的(de)冲击,在(zai)疫情(qing)(qing)影(ying)响下,行业整体(ti)规(gui)模(mo)增(zeng)速放缓。而外部环境的(de)变(bian)化(hua)(hua)也使园(yuan)区的(de)运(yun)营(ying)招商(shang)一度面临(lin)困境,导(dao)致园(yuan)区运(yun)营(ying)商(shang)营(ying)收与利润的(de)下滑。但在(zai)政策(ce)扶持、融资渠(qu)道畅通、数(shu)字(zi)化(hua)(hua)赋能等(deng)多重利好的(de)带(dai)动下,产(chan)业园(yuan)区依旧将迎(ying)来蓬勃(bo)的(de)发展。

从整体行业来看,随着产业的转型升级(ji),越来越多市场化运作的园区开始“去地产化”,以信息化、智能化应用,全面提升产业园区运营能力;同时,联合政企、金融与科研机构多方协同深化合作,打造一站式、生态闭环的产业集群也为产业升级提供了助推力。

展望未来,在国家不断扩大战略性新兴产(chan)业(ye)投资、加快构建现代化产业体系的背景下,各级政府从多方面加快新基建建设进度,作为产业集群载体空间的产业园区,仍有巨大的发展空间。

房讯指数认(ren)为,中国产业地(di)产未(wei)来发(fa)展将面(mian)临(lin)四大趋势。

1、开(kai)发模式(shi)将从"卖房卖地"转(zhuan)向"持有运营(ying)"。

2、产品(pin)模式将从"园(yuan)区经济"转(zhuan)向(xiang)"城市(shi)经济"。

3、盈(ying)利模式将从"客户思维"转向"伙(huo)伴思维"。

4、运营(ying)模式将从"管(guan)理园区(qu)"转(zhuan)向"服务园区(qu)"。

新居住:长风破浪会有时,直挂云帆济沧海

短期(qi)来(lai)看,大(da)城市住(zhu)(zhu)房问题(ti)、租赁(lin)住(zhu)(zhu)房将(jiang)成为(wei)政(zheng)策发力的重点,新(xin)市民的住(zhu)(zhu)房需(xu)求(qiu)同样得(de)到重视,这是基于(yu)去年(nian)以来(lai)市场变化做(zuo)出(chu)的政(zheng)策措施(shi)。而(er)从(cong)中长期(qi)来(lai)看,住(zhu)(zhu)房市场和住(zhu)(zhu)房保障两大(da)体系的完善,成为(wei)今后五年(nian)的政(zheng)策目(mu)标,这也将(jiang)对未来(lai)的调控思路作出(chu)引领。

2020年(nian),在“租(zu)购(gou)并举(ju)”政策(ce)推进落实(shi)下,住(zhu)房租(zu)赁(lin)市(shi)场行为正逐渐规范(fan),市(shi)场环境亦进一步改善。

从政策来看,国家“十四五规划”提出(chu),探索支持利用(yong)集体(ti)建设(she)用(yong)地(di)按照(zhao)规划建设(she)租(zu)(zu)(zu)赁住(zhu)房,完善(shan)长租(zu)(zu)(zu)房政策,扩大保(bao)障(zhang)性租(zu)(zu)(zu)赁住(zhu)房供给。推进住(zhu)房租(zu)(zu)(zu)赁市场(chang)的(de)规范与发展成为(wei)未来五年的(de)重要工作,也是关系社会(hui)民(min)生的(de)关键因素(su),租(zu)(zu)(zu)赁市场(chang)的(de)发展迎(ying)来挑战和(he)机遇。

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