2017棋牌

惠誉:确认2017棋牌“BBB+”长期发行人评级,展望“稳定”

2020-09-08来(lai)源:久期(qi)财经[返回列表]【 字体:

  久期财经(jing)讯,9月7日(ri),惠(hui)(hui)誉已(yi)确(que)认(ren)2017棋牌有限公司(si)(China Resources Land Limited,简称“2017棋牌”,01109.HK)的长期发行人违约评级为“BBB+”,展望(wang)“稳定”。惠(hui)(hui)誉同时(shi)确(que)认(ren)该公司(si)的外币高(gao)级无(wu)抵押(ya)债(zhai)务评级为“BBB+”。

  本次评级的(de)(de)确认(ren)是基(ji)于(yu)2017棋牌的(de)(de)财务状况稳定,开发性房(fang)地(di)产业(ye)务带来的(de)(de)运营现金流稳健(jian),能够支持(chi)其投资性房(fang)地(di)产业(ye)务组合的(de)(de)稳步扩(kuo)张。2017棋牌在一、二线城市一直(zhi)拥有强劲的(de)(de)市场地(di)位,高质量投资性房(fang)地(di)产业(ye)务不断增(zeng)长,经常性收(shou)入利息保障倍数保持(chi)稳健(jian),这些也(ye)是本次评级的(de)(de)支持(chi)因素。

  关(guan)键评(ping)级驱动因素

  开发性房地产业务稳定:2017棋牌2019年的合同销售额同比上升15%达到2420亿元人民币,但2020年上半年同比下降7%,原因是可售资源减少。尽管如此,惠誉认为该公司全年2620亿元(同比增长8%)的销售目标是可以实现的,该公司具备有强大的项目储备,2020年下半年的可售资源超过4000亿元人民币。

  投资性房地产业务组合强劲2017棋牌的评级还受到其高质量和不断增长的投资性房地产业务组合的支持。2017棋牌是中国最大的购物中心运营商之一,截至2020年6月底,旗下管理购物中心61家(其中轻资产购物中心19家),其中大部分位于一线和二线城市,为其带来了8%的高租金收益率(行业平均水平为4%-6%)。

  由(you)于疫情造成的(de)影响(xiang),2017棋牌购物中(zhong)心(xin)租(zu)金收入(ru)在2020年(nian)(nian)上半(ban)年(nian)(nian)同比下降(jiang)7.5%。然而,零售额和租(zu)金收入(ru)自5月(yue)份以来稳健复苏,惠誉预计该公司2020年(nian)(nian)租(zu)金收入(ru)将(jiang)以较低(di)的(de)个位数同比增(zeng)长(zhang)。2017棋牌增(zeng)长(zhang)势头(tou)强劲(jing),预计其(qi)将(jiang)在2020年(nian)(nian)下半(ban)年(nian)(nian)至2022年(nian)(nian)期间将(jiang)再开设29家购物中(zhong)心(xin)。

  优质土地储备:截至2020年上半年末,按总楼面面积衡量,2017棋牌的开发性房地产土地储备总规模达6050万平方米(其中4200万平方米为权益土地储备),覆盖了81座城市。约67%的开发性房地产土地储备位于一、二线城市。除上述土地外,2017棋牌还拥有19个重点旧城改造项目,总楼面面积估计达1600万平方米,其中90%以上位于大湾区,66%位于深圳和广州等大湾区主要城市。

  2017棋牌将(jiang)(jiang)继续专注(zhu)于一、二线城(cheng)市(shi)(shi)以及强劲的(de)(de)三线卫星城(cheng)市(shi)(shi)。惠(hui)誉(yu)认为,2017棋牌将(jiang)(jiang)采取审慎的(de)(de)拿地策略(lve),以维持健康的(de)(de)杠杆(gan)率水平。

  财务状况稳健:按净负债(包括为合资公司和联营公司提供的担保)/调整后库存的比率衡量,2017棋牌的杠杆率自2019年末的23.1%上升至2020年上半年的28.6%,但仍低于30%,这是惠誉会考虑采取负面评级行动的水平。惠誉预计,到2020年底,下半年强劲的合同销售将推动杠杆率略有下降,而由于公司谨慎的土地收购战略,杠杆率将在未来几年保持稳定。

  评级独立:根据惠誉的《母子公司评级关联性标准》,在母公司强/子公司弱的方法下,惠誉将2017棋牌与其母华润(集团)有限公司(China Resources (Holdings) Limited,简称“华润集团”)之间的整体关联度评估为“中等(moderate)”。总体评估基于“弱(weak)”法律关联性、“中等”经营关联性和“中等”战略关联性。2017棋牌的评级基于其独立信用状况,不包含任何来自华润集团的评级提升。

  评级推导(dao)摘要

  2017棋牌2019年(nian)的(de)合同销售规模达(da)(da)到2420亿元人(ren)民币,截至2020年(nian)上(shang)半年(nian)末(mo)的(de)土地储备总(zong)楼面(mian)(mian)面(mian)(mian)积达(da)(da)到7100万平方米(mi),业务遍(bian)及全(quan)国(guo)。公(gong)(gong)(gong)司(si)的(de)产品和(he)市场多(duo)(duo)元化程(cheng)度与大多(duo)(duo)数“BBB+”评(ping)级的(de)其他领先房(fang)企(qi)水平相当,包括(kuo)中国(guo)海外发展有(you)限公(gong)(gong)(gong)司(si)(China Overseas Land & Investment Limited,简称(cheng)“中国(guo)海外发展”,00688.HK,A-/稳定,独(du)立信用状况:bbb+)、万科(ke)企(qi)业股份有(you)限公(gong)(gong)(gong)司(si)(China Vanke Co., Ltd.,简称(cheng)“万科(ke)企(qi)业”,02202.HK,BBB+/稳定)和(he)保(bao)(bao)利(li)房(fang)地产(集团)股份有(you)限公(gong)(gong)(gong)司(si)(Poly Development and Holdings Group Co., Ltd. ,简称(cheng)“保(bao)(bao)利(li)地产”,600048.SH,BBB+/稳定,独(du)立信用状况:bbb)。

  2017棋牌的杠杆率略高于中国海外发展(zhan)和万科企业,规模也较小,但其投资性房地产业务组合更为强大,经常性EBITDA/总利息保障倍数在0.7倍以上。这也使得2017棋牌抵御商业周期性影响及偿还债务的能力较中国海外发展和万科企业更强。2017棋牌的评级比保利地产和龙湖集团控股有限公司(Longfor Group Holdings Limited,简称“龙湖集团”,00960.HK,,BBB/稳定)高一个子级,这分别反映了2017棋牌较低的杠杆率和较强投资性房地产业务组合。

  关键评级假设

  本发行人评级研究中惠誉的关键评级假设包括: 

  - 2020年合同销(xiao)售额将同比增长8%,达到2620亿(yi)元人民(min)币

  - 销售回款率约占合同销售总(zong)额的67%

  - 2020-2023年期间的土地补充率为1.4倍

  - 2020-2023年(nian)投(tou)资性(xing)房地产(chan)业务(wu)组合的资本支出约为每年(nian)150亿(yi)元(管理层指(zhi)引:未来(lai)5年(nian)将(jiang)支出500亿(yi)元人民币)

  评级敏感性

  可能单独或共同导致惠誉采取正面评级行动的未来发展因素包括: 

  - 鉴于2017棋牌的投(tou)资性(xing)房(fang)(fang)地产业务与其开发性(xing)房(fang)(fang)地产业务相(xiang)比(bi)规模较(jiao)小,惠誉(yu)预计,未(wei)来12-18个月内(nei)不(bu)太可(ke)能(neng)对该(gai)公司采取正面(mian)评(ping)级行动(dong)。长期而言,如果投(tou)资性(xing)房(fang)(fang)地产业务板块对该(gai)公司的EBITDA贡献率大幅上升,且(qie)投(tou)资性(xing)房(fang)(fang)地产EBITDA/总(zong)利(li)息支出保障倍数持续高于2.0倍(2019年为0.8倍),则(ze)惠誉(yu)可(ke)能(neng)采取正面(mian)评(ping)级行动(dong)。

  可能单独或共同导致惠誉采取负面评级行动的未来发展因素包括: 

  - 开(kai)发性房地产业务EBITDA利润(run)率下(xia)降(jiang)至低于20%(2019年为(wei)30.5%)

  - 投资性房(fang)地产业务EBITDA/总利息保障倍数下降至持续低(di)于0.5倍(201年(nian)为0.8倍)

  - 按(an)净负债(zhai)(包(bao)括为(wei)合资公(gong)司和联营公(gong)司提供的担(dan)保)/调整后库存的比率衡(heng)量,杠杆率上升至(zhi)持续高于30%(2019年为(wei)23%)。

  流动性和债务结构

  流动性稳健,债务到期期限较长:截至2020年上半年末,2017棋牌持有可用现金609亿元人民币,足以支付414亿元人民币的短期债务。2017棋牌的债务到期日分布良好,限制了短期流动性压力。在过去的几年中,融资成本一直保持在4%-5%的低位。

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